加满油把稳舵,自律者世茂如何走强

日期:2021-03-31      来源:市界      点击:

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作者|易浠
编辑|廖影
 
近些年来,伴随着中国经济的整体转型,住宅市场隐约见顶,过去一本万利的地产企业,出现“不转型就会被淘汰”的?;?。
 
告别“黄金十年”的中国房地产业暗潮涌动。各个层级的房企们,都在埋头寻找出路。
 
而也有一些房企,依然练就了穿越行业周期的魄力。
 
2021年3月30日,世茂集团发布了2020年业绩报告,其以3003亿元的合约销售额,晋升至2020年行业第8位。
上一份优秀”答卷”是2019年。这一年,世茂凭借2600.7亿元的合约销售额,跃升至房地产行业第9位。
 
在2019年业绩发布会上,世茂集团董事局副主席、总裁许世坛,提出了世茂“大飞机战略”的正式起航。
 
如今一年过去,世茂这架“大飞机”,以何飞得更高更稳?
 
基本面向好
 
2020年,疫情重击下,全球经济滑坡,中国房地产出现波动。从一季度的全面停摆,到二季度的缓慢复苏,再到三四季度的回归升温,市场节奏急剧变化。
 
凶险的战场中,能活下来,且活得更好的,也只有“真枪实弹”的房企了。
 
从第二季度开始,世茂就开始迅速修复疫情影响,复苏动能强劲,2020年全年去化率达63%,实现了量价均衡的稳健发展。
2020年,世茂销售均价17536元/平方米,位列TOP8第二名;实现合约销售额3003亿元,同比上涨15.5%,领跑头部房企9%的增幅。
 
世茂这份优秀答卷,已从2020年的资本市场得到认可,其平均股价上涨至29.4港元/股,不仅再创新高,更进一步提振投资者信心。
 
与规模、股价一同上涨的,还有世茂集团的利润。从概念上讲,净利润反映的是企业经营者运筹帷幄的能力,毛利润则反映“利润质量”更为直观的指标。毛利率越高,企业利润的“质量”越高。
 
2020年,世茂毛利润同比提升16.2%至396.7亿元,毛利率达29.3%,维持行业领先。
 
其中,核心利润增长至191.4亿元,同比上升24.9%;股东应占核心利润152.2亿元(包含物业股权处置收益),同比上升45.2%。
 
土地投资是房企经营中关键一环,如何补充优质土储,对房企可持续发展的重要性不言而喻。利润、股价与规模齐涨背后,世茂可谓“粮草先行”。
 
2020年,世茂及时调整投资节奏,高效地获取丰富的土储,以支撑业绩突破。这一年,世茂获取土地100块,权益前土地总价约908亿元,计容面积达1535万平方米,货值达2860亿元。
 
截至2020年12月31日,世茂集团权益前土地储备约8175万平方米,货值约13800亿元。
在房地产谋求更高质量发展的当下,国家的管理思路其实也越来越清晰:通过阻断地产行业原来野蛮粗放的资金吸纳方式,把金融资源投放到更需要发展的行业上。
 
如2020年针对房企的“三道红线”、针对房贷的“两道红线”等金融调控政策,这些政策,表面上看,收紧了房企的融资渠道,但从长远来看,能让好企业更健康地活下去。
 
素来以财务稳健著称的世茂,其实是少有的只踩一条红线的头部房企之一。2020年,面对“三道红线”等政策,世茂又迅速反应,在不到一年时间里,成功由“黄档”转“绿档”,将各项金融风险指数控制在安全线以内。
 
其中,净负债率下降7.1个百分点至50.3%,已连续9年维持在60%以下;资产负债率(扣预收款)为68.1%;现金短债比(扣预售监管资金)1.16倍。
 
显而易见,面对不断变化的市场环境,世茂集团不仅具有高效的财务管理能力,更具有很强的抗风险能力。
 
值得注意的是,严格的财务内控管理之下,世茂集团获得多家评级机构的青睐。如惠誉维持“BBB-稳定”的投资级评级;穆迪为Ba1,标普为BB+,年内均由“稳定”调升至“正面”,再升一级即为投资级。
 
城市群争先
 
近年来,虽然从城市发展进程来看,房地产开发已经步入顶峰,但根据《“十四五”规划和2035年远景目标纲要》,以促进城市群发展为抓手,加快促进农村人口,向“两横三纵”19个城市群的转移,将为房企带来充足的购房需求。
 
另一方面,2020年土地供应“两集中”的推行下,即集中发布出让公告、集中组织出让活动。该政策的出台,考验着房企拿地投资策略的精准性。如哪里去拿地?拿地比例又如何?
 
城市群的转移,为房企带来新发展机遇,处于“优化提升”阶段的长三角、珠三角,成为第一批吸收人口转移利好的城市群。
世茂港珠澳口岸城(效果图)
 
长三角、珠三角这两大城市群GDP,占全国比重达到了将近30%左右,可见它们对于我国经济发展的影响力。
 
IPG中国首席经济学家柏文喜认为,土地集中供应的政策下,为了流动性以及产品高溢价,房企就是应将投拓目标集中于热点城市,以及市场容量更大的城市群地带。
 
“对发展稳健的大型房企来说,集中供地是比较好的机会,世茂集团预留了一些资金积极参与。”3月30日的业绩发布会上,许世坛表示。
 
其实,早在土地集中供应政策出台之前,世茂就充分把握国家战略城市群发展机遇,聚焦沿海发达经济带和内陆经济重镇。
 
而长三角、粤港澳为代表的核心城市群,正是世茂的布局重点。2020年,世茂在8大城市群的资源占比达到9成,且大多围绕一二线及强三四线城市进行土地战略布局。
 
如大湾区货值高达3950亿元,长三角货值3450高达亿元。这些核心城市群产能对世茂集团业绩的贡献最为突出:一二线及强三四线城市业绩贡献达90%,较2019年提升3%。
 
其中,TOP10核心热点城市产能贡献1500亿元,有力保证了世茂业绩增速领跑及利润额度上行。
 
在深耕城市群的同时,世茂也不断思考“该如何赋能城市?”答案呼之欲出:承载着国家历史记忆与发展的地标建筑。
 
“建一幢幢雄伟壮丽的大厦,能美化城市,还能改善人们的生活。”曾经,这是世茂集团董事局主席许荣茂的“朴素心愿”。
 
如今世茂献给城市的诸多封面之作,业已见证“心愿”成真。
 
迄今为止,世茂已为城市贡献近30座超200米地标。这些地标项目有效带动了世茂集团营收增长。
 
比如世茂在大湾区接连落子的地标综合体:深圳世茂深港国际中心,总投资超500亿、建面约136万方,将成为深港文化交流创新高地;世茂港珠澳口岸城,规划建面约120万方,将凭借“超级商业+超级娱乐”为概念的一体化设计,成为世界级水岸目的地。

深圳世茂深港国际中心(效果图)
 
这两个项目的公寓产品已接连面市,在2020年的总销金额接近90亿。
 
可是,世茂集团并不满足于现状,它还愿意担负起社会责任:践行可持续发展理念,赋能绿色城市建设。
 
2020年,世茂集团获明晟ESG评级从B级提升至BB级别,并纳入恒生国指ESG指数,充分反映世茂在可持续发展领域的成绩。
 
截至2020年底,世茂绿色建筑总面积达6463.58万平米,同比增长28.44%;多个项目荣获LEED金级&银级认证。
 
多元化齐飞
 
尽管房企多元化布局已成发展趋势,但多元化这条路,并不是简简单单就能成功。房企的多元化动作背后,都有着强大的资源优势作为支撑。
 
其实,世茂集团已有30多年的多元化发展历程,其多元化基因是“与生俱来”的。2020年,依托强大的资源优势,世茂不断优化升级多元化战略,全新的“大飞机战略”正式起航。
 
所谓“大飞机战略”,即世茂集团以住宅为主,持续为城市打造地标作品;以商业运营、酒店经营、物业管理及金融为坚实“双翼”;以高科技、医疗、教育、养老、文化等投资为平衡发展“尾翼”。
 
2020年,冲破疫情的不利影响后,世茂酒店、商娱、服务三大专业公司,实现收入86.3亿元,计划完成率达99%,同比增速33%。
 
多元产业的协调发展基因,赋予“两翼”业绩加速的内在动力,世茂集团多元化业务进入产业链化、资本化阶段。世茂服务,就是其中的佼佼者。
 
作为世茂“大飞机战略”的重要双翼之一,世茂服务在2020年实现营业收入50.3亿元,年复合增长率达94%。截至2020年12月31日,世茂服务合约面积实现2.01亿平方米,较去年同期增长99.4%。
 
2020年10月30日,世茂服务成功敲响港交所的铜锣。作为世茂集团旗下第三家上市公司,上市仅两个月,世茂服务即与投资者共享收益红利,实现31%的派息率。
酒店也成为世茂集团的新亮剑。2020年,疫情给旅游和酒店行业带来了前所未有的挑战。然而,在?;?,世茂酒店临阵不乱,以灵活有序的发展节奏,使得酒店业务稳步推进。
 
据了解,去年7-8月,世茂酒店营业额已恢复到上年同期的85%。2020年,世茂酒店实现收入16.4亿元。不仅如此,世茂计划开业酒店也稳步推进,新开香港东涌世茂喜来登酒店、世茂御榕·武夷度假酒店、武汉江滩世茂凡象酒店等重点项目,全年签约32个项目。
 
在某社交平台上,有一个问题很专业,“怎样让飞机飞得更高更稳,在空中停的时间更长?”有人给出了答案,“减少重力,提升托力,将飞机做成流线型的,并且加满油”。
 
这个答案,跟世茂集团出奇吻合:“提升托力”靠房地产主业;“减少重力”是靠稳健审慎的财务管理;进而依托核心城市群,“打造流线型”。
 
而“加满油”,则是世茂依靠日趋成熟的城市赋能战略,实现稳健的长期价值兑现。图片

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