世茂“平稳飞行”攻略:主动控制负债、多元业务创造全新增长极

日期:2021-04-01      来源:时代财经      点击:

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“许世坛认为,行业销售规模突破17万亿峰值之后,即将迎来一个回归阶段,2021年,世茂锚定3300亿。
图片来源:世茂集团
 
对于房地产行业来说,2020年是跌宕起伏的一年,年初突如其来的疫情让整个行业措手不及,下半年市场的强势反弹又出乎许多人的预料。过山车般的行情中,全国房地产销售规模冲破17万亿,行业门槛再度被拔高。
 
世茂集团在近期发布了2020年年报,去年,其顺利完成年初定下的3000亿元销售目标,实现签约额3003亿元,同比上一年增幅达到15.5%;收入方面,去年其录得1353.5亿元,同比增21.4%。
 
尽管告别了动辄50%的野蛮式生长,但在头部房企中,15.5%的销售增幅已属上游水平。并且,凭借这份成绩单,世茂集团排位再进一位至第8位,意味着房地产行业TOP8的门槛正式提高至3000亿元。
 
不过,对于后市,世茂集团董事局副主席、总裁许世坛与许多同行“看多”的心态有所不同。他认为,行业销售规模突破17万亿峰值之后,即将迎来一个回归阶段,未来5到10年,房地产销售成交额有一定概率会呈现逐年下降的态势,规模大约维持在15-17万亿之间。
 
基于这样的判断,2021年,其为世茂集团定下3300亿元的销售目标。“世茂集团突破3000亿后再提出很高的增长目标是不现实的。”许世坛称,今年世茂集团可售货值5500亿元,去化率达60%便可达成目标。
 
“近年来世茂一直主动控制负债”
 
销售全面放缓、“三道红线”出台的大环境下,房企们将目光从销售层面切换至财务层面。
 
近些年来,几乎每一场业绩会,世茂集团高管们都在不断强调“稳健”,即便在“以规模论英雄”的时代,世茂集团仍然认为保持健康的财务才是房企的生存之道。
 
此次业绩会上,管理层被问及“三道红线”相关问题,世茂集团执行董事、财务管理中心负责人汤沸透露,即使没有国家调控政策,世茂集团近年来也一直主动地控制负债规模。
 
去年,世茂集团未动用银行及金融机构等融资额度约700亿元,资金额度充裕帮助其有效抗击风险,并且将各项金融风险指数控制在安全线以内。
 
年报显示,截至2020年末,世茂集团净负债率下降至50.3%,已连续9年维持在60%以下;剔除预收账款之外的资产负债率为68.1%;剔除预售监管资金之外的现金短债比为1.16倍。由此,世茂集团成功由“黄档”转“绿档”,为TOP10房企中唯一一家进入“绿档”的民营房企。
 
严格的财务内控管理亦带来多家评级机构对世茂集团的肯定,其中,惠誉维持“BBB-稳定”的投资级评级;穆迪为Ba1,标普为BB+,年内均由“稳定”调升至“正面”,再升一级即为投资级。各主体国内评级均为AAA最高评级。
 
今年,“三道红线”仍是财务内部的重要管理指标。汤沸表示,未来世茂集团会持续优化资本结构、保持利润的平稳增长,还会以更加严格的标准控制债务规模,降低融资成本。
 
年报显示,去年世茂集团已开始聚焦利润,期内其录得毛利润396.7亿元,同比增长16.2%;核心利润191.4亿元,同比上升24.9%;股东应占核心利润152.2亿元(包含物业股权处置收益),同比大幅上升45.2%;此外,去年世茂集团的毛利率达到29.3%,远超行业平均水平。
 
而融资成本方面,世茂集团的利率水平低于大部分同行,与央企相近。以今年1月世茂集团成功发行的一笔8.72亿美元的优先票据为例,该美元优先票据于2031年到期,票据利息将按年利率3.45%计算,创下其在境外发债利率最低的新纪录。
 
汤沸指出,严格监管下,高运营效率的房企有了更多的机会,世茂集团财务稳健,优势也会越来越明显。
 
“大飞机”平稳飞行
 
传统住宅开发主业之外,多元化业务亦是世茂集团未来布局的重点。许世坛曾将世茂集团比作一架“大飞机”,主营业务房地产是“主体”,多元业务分别位于机翼和机尾,在他看来,只有做好每一个部位的业务,才能保证这架“大飞机”平稳飞行。
 
具体来看,商业办公、物业服务、酒店管理、主题娱乐、金融为坚实“双翼”;高科技、医疗、教育、养老、文化等投资,成为世茂平衡发展的关键“尾翼”。随着多元化业务日趋成熟,去年,世茂集团的多元化业务也有了回报。
 
2020年10月,世茂服务上市的钟声在香港联合交易所响起,世茂集团旗下第三家上市公司诞生。不久前,世茂服务发布了上市后的第一份成绩单,去年,其营业收入50.3亿元,复合年增长率达94%;合约面积2.01亿平方米,复合年增长率达83%。
 
许世坛在此前的业绩会上对世茂服务的表现作出肯定,他表示,世茂服务已完成第一个三年高速发展计划,收入从2017年末的10亿元,实现5倍增长至2020年的50亿元规模。未来三年,他依旧对世茂服务充满信心,计划到2023年,世茂服务的收入还要再增长5倍。
 
商业版块的成绩同样优异。去年,商业地产深受疫情影响,经历了漫长的恢复期,但即便如此,去年,深圳前海世茂大厦和新入市的长沙世茂环球金融中心分别完成4万平方米及4.1万平方米签约面积,在项目所处区域成绩突出。
 
主题娱乐方面,去年5月,上海世茂精灵之城主题乐园二期蓝精灵乐园如期面世,开业仅半年多,年客流突破71万人次,全年销售突破7000万元。目前,世茂商业及主题娱乐已进驻30多个城市,拥有60多个(含筹建)商业及主题娱乐项目。
 
除此之外,世茂酒店规模也在不断壮大,尤其是轻资产部分,保持了高速拓展的态势。2020年全年,世茂酒店共计签约32个项目,香港东涌世茂喜来登酒店、世茂御榕•武夷度假酒店、武汉江滩世茂凡象酒店等众多新开酒店。
 
截至目前,包含筹建中的项目在内,世茂酒店已拥有27家国际知名品牌酒店、121家自主品牌酒店,客房总数超30000间,年接待客流超660万。
 
事实上,从去年多家房企的年报中可以看到,传统住宅开发销售增速放缓之余,利润亦在持续收缩,大部分房企处于增收不增利的状态之中。因此,近两年,房企为了寻找新的利润增长点,纷纷开启多元化道路。
 
某种程度上,发力多元业务也是让世茂这架“大飞机”飞得更高更远的关键。许世坛说过,未来世茂集团要依托前瞻性的产业布局,在“城市运营者”的角色上,继续叠加,升级“为城市赋能”的新角色。
 
去年世茂集团非房开业务收入占比的提升是一个积极信号,起航的“大飞机”将飞得更加平稳。2020年,世茂非房开业务录得86.3亿元收入,同比增速高达33%,在集团整体收入的占比也有明显提升,达到6.8%。2021年,许世坛为世茂非房开收入定下了超150亿元的目标,目标增幅达74%。

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